Sälja bostad i ett dödsbo – steg för steg

Uppdaterad 20 oktober 2026. Guiden är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning.

Översikt: så går försäljningen till

1. Ta hand om bostaden direkt – försäkring, tillsyn och post.
2. Gör en bouppteckning och skicka in den till Skatteverket.
3. Kom överens i dödsboet och ordna fullmakter vid behov.
4. Värdera bostaden och anlita en mäklare.
5. Töm och förbered bostaden.
6. Sälj – och bestäm hur ni hanterar ansvaret för dolda fel.
7. Skriv kontrakt, genomför tillträdet och deklarera försäljningen.

1. Ta hand om bostaden direkt

Kontakta försäkringsbolaget och kontrollera att hem- eller villaförsäkringen gäller även när ingen bor i bostaden. Se till att någon har tillsyn, att posten tas om hand och att räkningar för el, värme och avgifter fortsätter att betalas.

Avsluta inte alla den avlidnes bankkonton för tidigt. Pengarna från försäljningen ska kunna betalas in till dödsboets konto.

2. Bouppteckningen

En bouppteckning ska göras inom tre månader från dödsfallet och lämnas in till Skatteverket inom en månad efter att den har förrättats. Av bouppteckningen framgår vilka som är dödsbodelägare och vilka tillgångar och skulder som finns.

Bouppteckningen behövs för försäljningen. Den måste vara registrerad hos Skatteverket senast på tillträdesdagen, och det är klokt att den är klar redan innan ni anlitar mäklare. Skatteverkets handläggning kan ta allt från några veckor till några månader, så skicka in den i god tid.

3. Dödsbodelägarna måste vara överens

Dödsbodelägarna förvaltar dödsboet tillsammans. Alla måste därför vara överens om försäljningen och skriva under uppdragsavtalet med mäklaren, köpekontraktet och köpebrevet – eller ge någon fullmakt att skriva under åt dem.

Bor delägarna på olika orter är fullmakter ofta det smidigaste. Gäller försäljningen ett hus (en fastighet) ska fullmakterna vara bevittnade. För en bostadsrätt krävs inte det, men det är ändå klokt att ordna fullmakterna tidigt.

Kan ni inte komma överens kan tingsrätten utse en boutredningsman som förvaltar dödsboet.

4. Värdering och val av mäklare

En värdering ger alla delägare samma bild av vad bostaden är värd, vilket ofta gör det lättare att enas. Välj gärna en mäklare som har erfarenhet av dödsbon och som kan hålla alla delägare informerade – även dem som inte bor i Karlstad.

Läs mer om vad du ska jämföra i guiden Så väljer du rätt mäklare i Karlstad.

5. Töm och förbered bostaden

Gå igenom bostaden tillsammans och bestäm vem som tar vad innan något säljs eller skänks bort. Det som blir kvar kan säljas, skänkas till second hand eller tas om hand av ett företag som gör dödsbotömningar.

En tom, städad och ljus bostad är lättare för köpare att se som sitt framtida hem. Ibland lönar det sig att möblera om eller styla lätt inför fotograferingen. Vi tipsar gärna om lokala företag för tömning och flyttstädning.

6. Dolda fel och friskrivning

När dödsboet säljer ett hus ansvarar det för dolda fel, precis som andra säljare. Eftersom ingen av delägarna kanske har bott i huset är det vanligt att dödsbon säljer med en friskrivningsklausul – en överenskommelse om att säljaren inte ansvarar för dolda fel.

Friskrivning ger trygghet för dödsboet, men köpare tar ofta höjd för risken i sitt bud. Ett alternativ är att låta besiktiga huset före försäljningen, så att köparna vet mer om skicket. Var alltid öppna med det ni känner till om bostaden.

7. Kontrakt, lagfart och tillträde

När ni har hittat en köpare skriver alla dödsbodelägare – eller den som har fullmakt – under köpekontraktet. På tillträdesdagen betalar köparen köpeskillingen och köpebrevet skrivs under.

Hus (fastighet): Dödsboet behöver söka lagfart hos Lantmäteriet när det säljer fastigheten, en så kallad dödsbolagfart. Därefter söker köparen lagfart på sitt köp.

Bostadsrätt: Ingen lagfart behövs. Köparen ansöker i stället om medlemskap i bostadsrättsföreningen.

8. Skatt när dödsboet säljer

Gör dödsboet en vinst på försäljningen beskattas den, normalt med 22 procent av vinsten så länge bostaden räknas som privatbostad. Försäljningen deklareras året efter det år då kontraktet skrevs.

Bostaden räknas som privatbostad till och med utgången av det tredje året efter dödsåret. Säljs den senare kan den räknas som näringsfastighet, och då gäller andra skatteregler.

Hade den avlidne ett uppskov från en tidigare bostadsförsäljning ska det normalt återföras till beskattning när dödsboet säljer. Se därför till att det finns pengar kvar i dödsboet för skatten innan arvet skiftas. Ägde den avlidne bostaden den 1 januari dödsåret betalar dödsboet också fastighetsavgiften för hela det året.

Är ni osäkra – kontakta Skatteverket eller en jurist som arbetar med dödsbon.

Hur lång tid tar det att sälja ett dödsbo?

Det beror mest på bouppteckningen. Den ska göras inom tre månader och lämnas in inom ytterligare en månad, och sedan tar Skatteverkets registrering en tid. Själva försäljningen kan förberedas parallellt, och tillträdet kan läggas efter att bouppteckningen är registrerad.

Vi hjälper gärna dödsbon i Karlstad med värdering och råd om hur försäljningen kan läggas upp, utan att det förpliktar till något. Kontakta oss eller boka en kostnadsfri värdering.

Läs vidare

• Bostadspriser i Karlstad 2026
• Så väljer du rätt mäklare i Karlstad
• Bästa tiden att sälja bostad i Karlstad
• Sälja eller köpa först?
• Alla nyheter och tips

Källor: Skatteverket – Fastigheten eller bostadsrätten · Familjens Jurist – Försäljning av bostad i dödsbo · Nordea – Sälja bostad i dödsbo · Lawline – Bouppteckning och arvskifte, tidsramar